Allereerst een paar zaken die belangrijk zijn om te weten alvorens je een woning of bouwkavel gaat kopen:

Een optie nemen op een woning is in Duitsland niet gebruikelijk. Wel kunnen wij ervoor zorgen dat de makelaar waarmee wij samenwerken, de door jou gewenste woning enige tijd reserveert. Dit betekent dus dat je vrij moet zijn om snel te kunnen beslissen. Een financieringsvoorbehoud, als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, is in Duitsland niet gebruikelijk. Wij kunnen voor jou in een vroegtijdig stadium laten uitrekenen wat jouw financiële draagkracht is. Van een voorlopige koopovereenkomst wordt in Duitsland geen gebruik gemaakt.

Voordat je jouw handtekening onder een koopcontract zet, is het belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland. Bij de verwerving van onroerend goed krijg je te maken met twee overeenkomsten en de inschrijving in het Grundbuch. Eerst sluit je een koopovereenkomst ("Kaufvertrag") en daarna moeten partijen het eens zijn dat de eigendom van het stuk grond en de woning aan jou wordt overgedragen. Deze overdracht wordt in Duitsland Auflassung genoemd. Tenslotte moet de wijziging van de eigendom in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het Grundbuch word je eigenaar.

‍

De taken van de notaris:

Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten. Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
  - Het inlichten van de verantwoordelijke gemeente over de grondverkoop.
  - Het inlichten van de belastingdienst, die jou de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt.
  - Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.

‍

Definitieve karakter van de koopovereenkomst:

Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst ("Kaufvertrag") tevens de eigendomsoverdracht, oftewel de Auflassung op te nemen. Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kun je niet meer terug; ook niet door alleen een bepaald percentage als boete te betalen. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. Daarin kun je controleren of de prijs, de ligging, de indeling, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken kloppen. Voor een nog te bouwen woning moet het ontwerpcontract voor passeren bij de koper liggen.

‍

Inschrijving in het Grundbuch:

De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. Je kunt je ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen. Via het Grundbuch kun je bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.

‍

Rangbescheinigung:

Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden. In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kun je (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen. Na ontvangst van deze verklaring kan de bank tot uitbetaling overgaan. De bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie je de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Falligkeistmitteilung) en een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).

‍

Auflassungsvormerkung, aantekening in het Grundbuch:

Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening ("Auflassungsvormerkung") in het Grundbuch via de notaris le laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht. Hierbij geldt ook: Doe nooit een betaling vooraf, wat er ook gebeurt. Je moet eerst bericht ontvangen dat de Vormerkung in het Grundbuch heeft plaatsgevonden. Bij twijfels kun je altijd bij de notaris terecht, deze staat je welwillend te woord en rekent daarvoor niets extra's.

‍

De koopovereenkomst:

In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat je dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan je adviseren over de formulering van die clausule. Geef jezelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met jouw adviseur of financiering in jouw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.

‍

Kosten koper:

De kosten koper liggen in Duitsland lager dan in Nederland. Daar staat tegenover dat in Duitsland de koper de makelaar betaalt waardoor uiteindelijk de totale kosten ongeveer net zo hoog liggen. Deze kosten bestaan uit:
  - Notar/Grundbuch: 2%
  - Grund Erwerbsteuer: 5% of 6,5% afhankelijk van het Bundesland (overdrachtsbelasting)
  - Makelaarskosten: 3,57 % inclusief Mehrwertsteuer. De makelaar zal de courtage in rekening brengen bij de koper. Dat geldt in principe ook, indien je alleen maar gebruik maakt van een aanbod dat hij je uit zijn woningvoorraad doet en je hem dus geen zoekopdracht hebt gegeven. Bovendien is deze courtage over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. Gebruikelijk is dat de koper 3% makelaarscourtage (exclusief 19% BTW) van de verkoopprijs betaalt.

‍

De koopsom:

Dient voldaan te worden na de overdracht en pas na opdracht van de notaris (Fälligkeitsmitteilung). Er zijn echter kosten welke je eerder dient te voldoen, zoals: honorarium notaris, grunderwerbsteur (overdrachtsbelasting) en makelaarscourtage (zie ook alinea over makelaarskosten). Deze kosten zijn in de hypotheek opgenomen en kun je laten betalen door jouw hypotheekverstrekker of zelf betalen en later declareren.

‍

Makelaarskosten:

Deze bent je verschuldigd na het tekenen van de koopovereenkomst, het werk van de Duitse makelaar is hiermee namelijk voltooid. Je dient er echter rekening mee te houden dat je in een aantal gevallen de makelaarsrekening al snel na het tekenen van de koopovereenkomst moet betalen.

‍