< Terug
Hypotheken

Het koopproces in Duitsland: dit moet u weten

Emigreren naar Duitsland is voor veel Nederlanders een aantrekkelijke optie. De lagere levenskosten, de goede arbeidsmarkt en de prachtige natuur zijn slechts enkele van de redenen waarom Nederlanders steeds vaker de overstap maken.

Als u overweegt om een huis of bouwkavel te kopen in Duitsland, is het belangrijk dat u zich goed voorbereidt. De aankoopprocedure in Duitsland verschilt namelijk op een aantal belangrijke punten van de aankoopprocedure in Nederland.

In deze blogartikel zullen we u alles vertellen wat u moet weten over het kopen van onroerend goed in Duitsland.

Allereerst een paar zaken die belangrijk zijn om te weten alvorens u een woning of bouwkavel gaat kopen:                    

Een optie nemen op een woning is in Duitsland niet gebruikelijk. Wel kunnen wij ervoor zorgen dat de, met ons samenwerkend makelaar, de door u gewenste woning enige tijd reserveert. Dit betekent dus dat u vrij moet zijn om snel te kunnen beslissen. Een zgn financieringsvoorbehoud, als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, is in Duitsland niet gebruikelijk. Wij kunnen voor u in een vroegtijdig stadium laten uitrekenen wat uw financiële draagkracht is. Van een voorlopige koopovereenkomst wordt in Duitsland geen gebruik gemaakt.

Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland. Bij de verwerving van onroerend goed krijgt u verder te maken met twee overeenkomsten en de inschrijving in het Grundbuch. Eerst sluit u een koopovereenkomst ("Kaufvertrag") en daarna moeten partijen het eens zijn dat de eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Deze overdracht wordt in Duitsland Auflassung genoemd. Tenslotte moet de wijziging van de eigendom in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het Grundbuch wordt de koper eigenaar.

De koop

Nieuwbouw of bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden. Voor iedere overeenkomst, waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt, is een notariele akte vereist. Niet alleen de Auflassung, maar ook het Kaufvertrag zelf moeten daarom notarieel vastgelegd worden. Wie zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris. Onze adviseurs begeleiden u natuurlijk bij de notaris en treden, waar nodig op, als tolk indien u de taal niet helemaal beheerst.

De taken van de notaris

Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten. Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:

  • Het inlichten van de verantwoordelijke gemeente over de grondverkoop.
  • Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt.
  • Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.

Definitieve karakter van de koopovereenkomst

Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst ("Kaufvertrag") tevens de eigendomsoverdracht, oftewel de Auflassung op te nemen. Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kunt u niet meer terug; ook niet door alleen een bepaald percentage als boete te betalen. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. Daarin kunt u controleren of de prijs, de ligging, de indeling, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken kloppen. Voor een nog te bouwen woning moet het ontwerpcontract voor passeren bij de koper liggen.

Inschrijving in het Grundbuch

De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. U kunt zich ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen. Via het Grundbuch kunt u bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.

Rangbescheinigung

Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden. In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kunt u (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen. Na ontvangst van deze verklaring kan de bank tot uitbetaling overgaan. De bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie u de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Falligkeistmitteilung) en een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).

Auflassungsvormerkung, aantekening in het Grundbuch

Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening ("Auflassungsvormerkung") in het Grundbuch via de notaris le laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.

Hierbij geldt ook: Doe nooit een betaling vooraf, wat er ook gebeurd. U moet eerst bericht ontvangen dat de Vormerkung in het Grundbuch heeft plaatsgevonden. Bij twijfels kunt u altijd bij de notaris terecht, deze staat u welwillend te woord en rekent daarvoor niets extra´s.

De koopovereenkomst

In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat u dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan u adviseren over de formulering van die clausule. Geef uzelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met uw adviseur of financiering in uw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.

Kosten koper

De kosten koper liggen in Duitsland lager dan in Nederland. Daar staat tegenover dat in Duitsland de koper de makelaar betaalt waardoor uiteindelijk de totale kosten ongeveer net zo hoog liggen Deze kosten bestaan uit:

  • Notar/Grundbuch:         2%
  • Grund Erwerbsteuer:    5% of 6,5% afhankelijk van het Bundesland (overdrachtsbelasting)
  • Makelaarskosten:          3,57 % inclusief Mehrwertsteuer

De makelaar zal de courtage in rekening brengen bij de koper. Dat geldt in principe ook, indien u alleen maar gebruik maakt van een aanbod dat hij u uit zijn woningvoorraad doet en u hem dus geen zoekopdracht hebt gegeven. Bovendien is deze courtage over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. Gebruikelijk is dat de koper 3%  makelaarscourtage (exclusief 19% BTW) van de verkoopprijs betaalt.

De koopsom

Dient voldaan te worden ná de overdracht en pas na opdracht van de notaris (Fälligkeitsmitteilung). Er zijn echter kosten welke u eerder dient te voldoen, zoals: honorarium notaris, grunderwerbsteur (overdrachtsbelasting) en makelaarscourtage (zie ook alinea over makelaarskosten). Deze kosten zijn in de hypotheek opgenomen en kunt u laten betalen door uw hypotheekverstrekker of zelf betalen en later declareren.

Makelaarskosten

Deze bent u verschuldigd ná het tekenen van de koopovereenkomst, het werk van de Duitse makelaar is hiermee namelijk voltooid. U dient er echter rekening mee te houden dat u in een aantal gevallen de makelaarsrekening al snel na het tekenen van de koopovereenkomst moet betalen.